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7 ottobre 2014

Partecipare alle Aste Giudiziarie – E’ facile e conviene – La Guida

casa

 

 

Le Aste giudiziarie rappresentano una interessante opportunità per chi intende acquistare un immobile, sia che questo sia da destinare a propria abitazione sia per motivi di investimento.

La reputazione delle aste giudiziare quale “mercato difficile”, magari governato da logiche non proprio trasparenti, può infatti dirsi superata per effetto delle riforme degli ultimi anni.

Cerchiamo con questa guida di fornire la conoscenza degli elementi essenziali per partecipare ad un’asta giudiziaria, per la quale JusDem Studio Legale offre la propria assistenza con tariffe legate al valore dell’immobile ed all’eventualità del perfezionamento dell’acquisto.

Come trovare un immobile ?

Il primo passo per trovare un immobile per voi interessante è recarvi sul sito www.astegiudiziarie.it, e dalla homepage effettuare una ricerca per città, per cap, per valore…

Nella fase di ricerca dell’immobile JusDem Studio Legale può fornire assistenza preventiva, svolgendo su richiesta ricerche personalizzate tenendo conto delle vostre preferenze. Gli interessati possono anche fare richiesta di inserimento nella newsletter di JusDem, che ogni 2 mesi invia una rassegna dei migliori affari immobiliari sul mercato romano.

Una volta individuato l’immobile apparentemente interessante, occorrerà approfondire il contenuto delle relazioni redatte dal Consulente tecnico del Tribunale e dal Custode della procedura: queste rappresentano una garanzia molto seria sulla qualità dell’immobile e sulla semplicità dell’acquisto, nonché permettono di conoscere gli incombenti dei quali l’acquirente deve farsi carico dopo l’acquisto.

Tutto ciò è molto trasparente, a differenza di quanto spesso avviene acquistanto un bene presso un’agenzia immobiliare o direttamente tra privati (sulle difficoltà con le agenzie immobiliari vedi http://jusdem.it/le-provvigioni-degli-agenti-immobiliari-lemergenza/).

Dopo aver individuato un immobile…

Sulla stessa pagina del sito www.astegiudiziarie.it descrittiva dell’immobile si trovano i recapiti del Custode Giudiziario, un avvocato o un commercialista incaricato dal Tribunale di – tra le altre cose – permettere ai potenziali acquirenti di visionare l’immobile e fornirgli i chiarimenti utili.

Si potrà dunque prendere appuntamento con il Custode per una visita dell’immobile ed all’esito di questa decidere se si vuole partecipare all’asta.

Come si partecipa all’asta ?

Per partecipare ad un’asta immobiliare occorre formulare un’offerta in busta chiusa da depositare nella cancelleria del Tribunale alcuni giorni (normalmente 1-2) prima dell’asta. Tale offerta deve contenere tutta una serie di elementi indicati nell’ordinanza di vendita ed essere accompagnata da un assegno circolare di importo pari al 10% del prezzo offerto.

JusDem Studio Legale offre la propria assistenza nella redazione dell’offerta e nel suo deposito.

Le somme portate dall’assegno rappresentato una cauzione che verrà trattenuta dal Tribunale in caso di aggiudicazione dell’immobile, nel caso in cui la partecipazione all’asta non si concluda con l’aggiudicazione l’assegno verrà immediatamente restituito al termine dell’udienza.

Le somme resteranno dunque sul conto corrente dell’offerente e saranno solamente vincolare fino alla restituzione dell’assegno, dunque per 2 o 3 giorni al massimo.

Come funziona l’asta ?

Il giorno dell’asta l’offerente può recarsi personalmente all’udienza o delegare un avvocato, conferendo espresso incarico a presenziare e a presentare – nel caso in cui vi siano più offerenti – offerte in aumento.

L’asta potrà avere:

Esito negativo: se l’offerta presentata dovesse essere superata da un concorrente vi sarà immediata restituzione dell’assegno circolare depositato;

Esito positivo: l’offerente si sarà aggiudicato l’immobile, dunque l’assegno circolare depositato verrà trattenuto e si avrà un periodo di tempo di 60 giorni per provvedere al saldo prezzo, ovvero al pagamento della differenza tra il prezzo di aggiudicazione e la cauzione versata (10%).

Dopo l’asta

L’offerente deve provvedere al saldo prezzo entro 60 giorni (talvolta sono concesse proroghe su richiesta dell’interessato) pena la perdita della somma depositata. A tale scopo, se è necessario accendere un mutuo per l’acquisto, è opportuno che l’offerente si sia già informato in Banca, prima dell’asta,  sulla propria possibilità di ottenere il finanziamento. Con la Banca può essere utile specificare che l’immobile è da acquistare in un’asta giudiziaria, in quanto vi sono apposite offerte commerciali.

Dopo il pagamento, che potrà essere fatto in cancelleria o direttamente al creditore procedente nel caso di mutuo fondiario, l’aggiudicatario otterrà il Decreto di trasferimento, (l’equivalente del contratto di compravendita quando l’affare avviene tra privati).

Il decreto di trasferimento deve essere registrato presso l’Agenzia delle entrate (il pagamento dell’imposta di registro). Questa ha un importo che varia tra il 2% ed il 10% del valore dell’immobile, a seconda della natura dell’acquirente e della natura dell’investimento (per la prima casa si paga meno).

Pagata l’imposta di registro, con il decreto di trasferimento si può ottenere il trasferimento dell’immobile in Conservatoria dei registri immobiliari (in sostanza, per diventare intestatari del bene) nonchè ottenere la cancellazione di tutte le iscrizioni e trascrizioni pregiudiziavoli (le ipoteche, i pignoramenti ed i sequestri eventualmente subiti dai vecchi proprietari).

Per tutta l’attività successiva all’aggiudicazione, che è effettivamente ostica per il pubblico e si protrae per 6-7 mesi dopo l’asta, JusDem Studio Legale offre la propria assistenza totale, sollevando l’aggiudicatario da ogni incombente relativo il perfezionamento dell’acquisto.

Sarete dunque i proprietari e le leggere difficoltà sopra descritte saranno ampiamente compensate dal risparmio ottenuto sull’acquisto di un immobile.

Avv. Marcello Padovani

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