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29 aprile 2014

LOCAZIONE PER STUDENTI – Hai diritto alla restituzione di quanto pagato in eccedenza se il prezzo del canone non corrisponde a quello stabilito negli accordi locali.

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Nei contratti di locazione per studenti universitari e nei contratti di natura transitoria le parti non possono stabilire il canone di locazione in regime di libero mercato, ma devono rispettare i parametri stabiliti dagli accordi locali stipulati tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.

La normativa a cui dover fare riferimento per la stipula dei contratti di locazione di natura transitoria e per i contratti di locazione per studenti universitari è quella sancita dal Capo II della l. 431/1998 che disciplina anche le locazioni c.d. “agevolate”.

Quest’ultime si caratterizzano essenzialmente per una durata del contratto inferiore rispetto alla locazione ordinaria e per una serie di agevolazioni fiscali previste per il locatore, ma sopratutto per il canone di locazione che viene, in linea di massima, preventivamente stabilito dalle organizzazioni sindacali più rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori.

Per gli studenti universitari si deve fare riferimento in toto alla normativa sulle locazioni agevolate, stessa cosa dicasi per i contratti di natura transitoria, salvo un aumento del 15{c50d788fd990179dc6a2939c5c60c88fb83b5aea826e8c88c40e1f09bc9031b5} al momento della determinazione del  canone di locazione di cui si parlerà a breve.

Nello specifico, nelle grandi città le organizzazioni sindacali hanno individuato per ogni zona o quartiere delle fasce di prezzo al metro quadro (qui di seguito il link dell’accordo per il Comune di Roma http://www.sunia.it/accroma).

Detti importi costituiscono la base di partenza per determinare il canone di locazione mensile ed annuale.

Ogni singolo alloggio, inoltre, a seconda della presenza o meno di alcuni elementi rientra in una delle tre fasce di appartenenza (minima – media – massima).

Un appartamento appartiene alla fascia di prezzo media se è dotato di: rete idrica, allacciamento rete fognante, impianto di riscaldamento, erogazione del gas, normale stato di manutenzione.

In presenza di altri tre elementi, specificatamente individuati dagli accordi di cui sopra, l’abitazione rientra nella fascia “alta”.

Il prezzo al metro quadro poi, in taluni casi, può subire delle ulteriori variazioni in aumento o diminuzione in presenza di alcune condizioni, ad esempio, quando è stata stabilita una durata del contratto superiore a 3 anni il prezzo aumenta del 3{c50d788fd990179dc6a2939c5c60c88fb83b5aea826e8c88c40e1f09bc9031b5}, se è ricompresa tra 5 e 6 anni il canone aumenta del 6{c50d788fd990179dc6a2939c5c60c88fb83b5aea826e8c88c40e1f09bc9031b5}, mentre l’aumento è del 10{c50d788fd990179dc6a2939c5c60c88fb83b5aea826e8c88c40e1f09bc9031b5} se la durata del contratto è superiore a 6 anni;

In caso di immobile al piano attico si registra un aumento del prezzo al metro quadro pari al 10{c50d788fd990179dc6a2939c5c60c88fb83b5aea826e8c88c40e1f09bc9031b5}; il valore al metro quadro di un appartamento arredato con mobilio efficiente e non degradato con elettrodomestici funzionanti è aumentato del 20{c50d788fd990179dc6a2939c5c60c88fb83b5aea826e8c88c40e1f09bc9031b5};

Si ha una diminuzione del prezzo al metro quadro pari al 10{c50d788fd990179dc6a2939c5c60c88fb83b5aea826e8c88c40e1f09bc9031b5} in caso di immobile sito al piano seminterrato o appartamento sito sopra al terzo piano in un condominio non dotato di ascensore.

Altro aspetto essenziale per la determinazione del canone di locazione è l’individuazione dell’esatta superficie dell’alloggio, che non coincide con l’area calpestabile, ma subisce delle variazioni a seconda della presenza di alcuni componenti.

Infatti alla superficie calpestabile devono essere aggiunti i mq corrispondenti:

al 50{c50d788fd990179dc6a2939c5c60c88fb83b5aea826e8c88c40e1f09bc9031b5} dei mq dell’autorimessa; al 20{c50d788fd990179dc6a2939c5c60c88fb83b5aea826e8c88c40e1f09bc9031b5} dei mq dell’autorimessa comune; al 25{c50d788fd990179dc6a2939c5c60c88fb83b5aea826e8c88c40e1f09bc9031b5} dei mq delle terrazze, balconi e cantine; al 15{c50d788fd990179dc6a2939c5c60c88fb83b5aea826e8c88c40e1f09bc9031b5} della superficie scoperta di pertinenza dell’immobile in godimento esclusivo del conduttore; al 10{c50d788fd990179dc6a2939c5c60c88fb83b5aea826e8c88c40e1f09bc9031b5} della superficie verde condominiale.

Deve, invece, essere sottratto alla superficie calpestabile un valore fino al 15{c50d788fd990179dc6a2939c5c60c88fb83b5aea826e8c88c40e1f09bc9031b5} in caso di alloggi con superficie superiore a 120 mq.

Da ultimo, gli alloggi con superficie interna compresa tra 46 e 70 mq subiscono un aumento di metratura fino al 15{c50d788fd990179dc6a2939c5c60c88fb83b5aea826e8c88c40e1f09bc9031b5} con il limite massimo di 70 mq, mentre, per gli alloggi con superficie interna inferiore a 46 mq la superficie è aumentata del 20{c50d788fd990179dc6a2939c5c60c88fb83b5aea826e8c88c40e1f09bc9031b5} fino a un massimo di 50,6 mq.

Cosa accade se ci si discosta dai valori previsti per i contratti c.d. “agevolati” in caso di contratto di locazione per studenti o nel caso di contratto di natura transitoria.

Ai sensi dell’art. 13, quarto comma, Legge  9 dicembre 1998, n. 431, è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito, per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale.

In base a quanto previsto dall’art. 13, quinto comma, della Legge 431/1998: nei casi di nullità di cui al quarto comma il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi al Tribunale, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 3 dell’art. 2;

Importante a questo punto è precisare la durata massima che i contratti di cui sopra: 18 mesi per la locazione transitoria e 36 mesi per i contratti di locazione per studenti universitari, è nulla ogni clausola con la quale si pattuisce una durata diversa da quella stabilita dalla legge, quanto detto vale anche per i contratti di locazione ordinaria (4 + 4) e per la locazione c.d. “agevolata” (3+2).

In conclusione e per completezza, ci sono alcuni diritti di cui il conduttore spesso non è a conoscenza e che invece gli spettano per legge e sono: il diritto di voto nelle assemblee condominiali relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria  ex art. 10, Legge 392 del 1978 e il diritto a percepire, alla fine di ogni anno, gli interessi sulla somma corrisposta a titolo di deposito cauzionale ex art. 11, l. 392 del 1978.

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