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30 giugno 2014

Le provvigioni degli agenti immobiliari – l’emergenza

casa

Ci giungono numerose segnalazioni con riguardo alle richieste di provvigioni da parte degli agenti immobiliari.

La dinamica delle segnalazioni è sempre la medesima: il consumatore si reca presso l’agenzia immobiliare per l’acquisto di un immobile e sottoscrive una “proposta irrevocabile di acquisto” confidando nel fatto che il suo dovere di corrispondere la provvigione all’agente discenderà solo dal perfezionamento dell’acquisto dell’immobile per il quale si è manifestato interesse.

La proposta d’acquisto viene “accettata” dal promissario venditore, il quale sottoscrive l’offerta ricevuta “per accettazione”.

Successivamente il venditore si rifiuta di stipulare il contratto definitivo di compravendita immobiliare e il promissario acquirente – non perfettamente avveduto sulla propria situazione e sulle proprie responsabilità discendenti dal contratto – non svolge tutte le attività necessarie a convocare il venditore per la stipula del contratto definitivo.

In questo caso, vengono in rilievo gli istituti del contratto preliminare di preliminare – che come pacificamente affermato dalla giurisprudenza è nullo per difetto di causa – e dell’obbligazione del promissario acquirente alla corresponsione della provvigione al mediatore.

Invero, sempre per consolidato orientamento giurisprudenziale il compenso del mediatore sorge per effetto della “conclusione dell’affare” e non del perfezionamento della compravendita con il rogito notarile: l’affare è “perfezionato” con l’accettazione da parte del promissario venditore, mentre a nulla rilevano gli eventi successivi, essendosi conclusa l’attività del mediatore che ha messo in contatto le parti.

Ma da ciò consegue l’assurdo: il consumatore promissario acquirente sarà chiamato a pagare la provvigione all’agente senza sua colpa, in quanto l’inadempimento è solo riconducibile al promissario venditore, il quale tuttavia non ha – generalmente – sottoscritto con l’agente alcun obbligo alla corresponsione del compenso.

L’agente, peraltro, è in grado in forza del contratto che può vantare con il consumatore, di ottenere dal tribunale un decreto ingiuntivo dotato di provvisoria esecutività ai sensi dell’art. 642 co. 2 c.p.c.

Quali consigli per il consumatore ?

Potremmo sicuramente suggerire al consumatore di leggere attentamente l’impegno contrattuale che va a sottoscrivere con l’agenzia immobiliare, ma ciò non è sufficiente: dopo la sottoscrizione sarà necessario porre in essere una condotta “impeccabile”, invitando con una lettera raccomandata il promissario venditore dinnanzi il Notaio per la stipula del contratto definitivo. Anche così sarà possibile “alleggerire” la propria posizione processuale facendo ricadere la responsabilità del mancato perfezionamento della compravendita sul promissario venditore.

Peraltro, la medesima richiesta illegittima di compensi è stata ricevuta anche da consumatori che dopo la stipula dell’offerta irrevocabile d’acquisto si sono visti respingere dalla banca la richiesta di mutuo proprio necessario al perfezionamento dell’acquisto.

Alcuni mediatori, in queste situazioni, hanno inviato diffide di pagamento dal carattere “minatorio” anche laddove era stato espressamente previsto in contratto che il consumatore si riservava il diritto di recesso in caso di mancato perfezionamento del contratto di mutuo.

Avv. Marcello Padovani

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