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1 febbraio 2014

L’attività di edilizia libera e il rifacimento dei servizi igienici. Ecco cosa c’è da sapere.

Gli interventi di ristrutturazione degli immobili spesso si concentrano sui servizi igienici, più soggetti ad usura ed obsolescenza.

Il cosiddetto ‘rifacimento dei bagni’ pone il problema, sul piano giuridico, se i lavori rientrino nella manutenzione ‘ordinaria’ oppure nella manutenzione ‘straordinaria’.

La differenza non avrebbe implicazioni molto significative sul piano del diritto amministrativo: si tratterebbe pur sempre di attività edilizia libera ai sensi dell’art. 6 del D.P.R. 380/2001 (cd. Testo Unico dell’Edilizia) purchè, ovviamente, l’intervento avvenga nel rispetto degli strumenti urbanistici comunali, e della normativa di settore e quindi delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio etc).

Tuttavia se l’intervento è qualificabile manutenzione straordinaria l’interessato, unitamente alla comunicazione di inizio dei lavori, deve trasmettere al Comune anche “i dati identificativi dell’impresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori e una relazione tecnica provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale dichiara preliminarmente di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa nè con il committente e che assevera, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo” (cfr. art. 6, c. 4 TU Edilizia, nel testo ante modifiche apportate dall’art. 30, comma 1, lettera b), legge n. 98 del 2013, il cd. “Decreto del Fare”)

La mancata comunicazione dell’inizio dei lavori ovvero la mancata trasmissione della relazione tecnica, di cui ai commi 2 e 4 del citato art. 6 TU Edilizia, comportano la sanzione pecuniaria pari a 258 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione. (art. 6, c. 7, TU Edilizia)

Da un punto di vista fiscale, invece, la manutenzione ordinaria beneficia delle detrazioni a condizioni più restrittive (sul punto ti rinviamo a una ‘guida’ predisposta dall’Agenzia delle Entrate reperibile a questo link).

Il consiglio è di interpellare direttamente un tecnico di fiducia che, alla luce degli interventi da operare, e  dei criteri adottati nel proprio Comune per la qualificazione dei lavori, come manutenzione ordinaria al fine di appurare, anche alla luce delle considerazioni che seguono, se non sia opportuna una loro diversa qualificazione.

Fin qui tutto chiaro, direte. Il problema è che la giurisprudenza amministrativa sul tema è piuttosto incerta.      

Perfino autorevoli commentatori hanno sottolineato che “è discusso se il rifacimento integrale di un bagno rientri in questa categoria [manutenzione straordinaria] o nella manutenzione ordinaria” (G.Guzzo – G.Palliggiano, L’attività edilizia. Titoli, procedure, sanzioni e tutela, Giuffrè, 2011 p. 195)

Il TU Edilizia non chiarisce il punto definendo come:

(i)     “interventi di manutenzione ordinaria“, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

(ii)     “interventi di manutenzione straordinaria“, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso; (art. 3 TU Edilizia)

Secondo un prevalente orientamento la “nozione di manutenzione ordinaria è di per sé incompatibile con la realizzazione di nuovi e consistenti manufatti, quand’anche vengano destinati ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, fermo restando che si tratta comunque di attività edilizie in senso proprio, ossia di attività di trasformazione del territorio mediante un’attività antropica tesa alla formazione di un opus espressione di ius utendi (come nel caso di specie) più che di ius aedificandi; l’elemento ontologico qualificante dell’attività di manutenzione ordinaria fa sì che gli elementi da rinnovare, integrare e mantenere in efficienza possono anche risultare diversi da quelli oggetto di intervento, con il limite che il nuovo elemento non risulti né tipologicamente né funzionalmente diverso dal precedente, non potendosi dare origine ad un quid novi” (Cons. St., Sez. V, 2013, Sez. VI, 2011, sez. IV, 2005).

Altra giurisprudenza però, nel tracciare il discrimen tra la manutenzione straordinaria/ordinaria (attività edilizia libera) e le ristrutturazioni (che necessitano di un titolo edilizio) sembra far rientrare lavori simili a quelli di nostro interesse – rifacimento di impianti/servizi igienici/pavimentazioni – nella manutenzione straordinaria

Si è ritenuto che sono lavori di manutenzione straordinaria “le sostituzioni di divisori interni e di impianti termici, elettrici, idrici e sanitari nonché di rifacimento di intonaci, pavimenti e di una scala in legno con altra in cemento” (Cons. St., Sez. V, 1989).

I “lavori che la ricorrente deduce di avere effettuato all’interno dei locali, indubbiamente sia la tinteggiatura delle pareti ( in quanto finalizzata al mantenimento dell’igiene e della pulizia dei locali), sia il rifacimento dell’impianto elettrico (in quanto rivolto principalmente al mantenimento in efficienza di un impianto), non sono riconducibili alla nozione di ristrutturazione edilizia, bensì alla diversa nozione della manutenzione ordinaria od al massimo in quella di manutenzione straordinaria (nel caso di modificazione integrale degli impianti)” (TAR Lazio, Sez. II-ter, 2011)

In altro caso i lavori riguardavano: ”a) allargamento delle porte di alcune camere; b) probabile spostamento e/o demolizione delle tramezzature interne; c) pitturazione delle pareti; d) adeguamento e/o ristrutturazione dei bagni; e) rifacimento degli impianti tecnologici.

Secondo i giudici detti lavori “risultano, per una parte, certamente estranei al concetto di ristrutturazione edilizia (o anche di manutenzione straordinaria): ci si riferisce, in particolare, ai casi indicati sub c e sub e, con la precisazione in quest’ultimo caso che la ricorrente documenta […] di aver semplicemente sostituito alcuni elementi terminali (prese elettriche, di gas medicinali, e di fonia/dati) degli impianti tecnologici, e non di averli rifatti ex novo. Si ricorda, in proposito che gli interventi necessari ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti non rientrano nel concetto di manutenzione straordinaria né in quello di ristrutturazione edilizia, bensì in quello di manutenzione ordinaria” (TAR Catania, Sez. I, 2011)

Argomentando a contrario, quindi, i lavori di  “d) adeguamento e/o ristrutturazione dei bagni” non rientrerebbero nella manutenzione ordinaria.

In un altro caso i lavori avevano ad oggetto la “demolizione delle vecchie tramezzature e realizzazione delle nuove in pannelli di gesso e la rimozione di tutti i pavimenti con rifacimento degli impianti idrico, elettrico e termico”. I giudici hanno ritenuto che “dette ultime opere costituiscono, pacificamente, opere di manutenzione straordinaria”.

In particolare “Si ha ristrutturazione edilizia se e in quanto si realizzi una assoluta trasformazione tale da condurre ad un edificio diverso da quello precedente per tipo, caratteristiche, dimensioni e localizzazione, mediante interventi su parti costitutive dell’immobile e l’inserimento di nuove parti costitutive ed impianti. Danno invece luogo a manutenzione straordinaria gli interventi di minore importanza, non incidenti sulla volumetria e destinazione d’uso, quali quelli comportanti demolizioni e ricostruzioni di pareti divisorie, di pavimenti o di servizi igienici, la realizzazione di scale interne e la formazione di servizi igienici (Cfr. Consiglio Stato , sez. V, 23 gennaio 1984 , n. 649)” (TAR Lazio,  Sez, II-ter, 2009).

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3 Comments

  • Maria Coletta 1 febbraio 2014 at 14:45
       Reply

    Grazie mille! Utilissimo

  • Giacomo Cardolone 11 marzo 2015 at 9:20
       Reply

    Complimenti ottimo lavoro.

  •    Reply

    Grazie per l’utilissimo articolo. Avrei una domanda. Il testo unico inserisce i “le opere …necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti” sia tra la manutenzione ordinaria (art.3 comma 1,a), sia tra quella straordinaria (3. comma 1,b). Quale è la differenza? anche perchè un intervento di manut. straordinario richiede dichiarazione di inizio lavori (CIL o CILA, ad esempio), la manutenzione ordinaria no. E nello stesso tempo “le opere …necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti” rientrano tra i possibili rimborsi irpef. La ringrazio. Corsiali saluti, Domenico

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