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Il prezzo calmierato degli immobili di edilizia agevolata vale anche per le vendite successive alla prima

Le  Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18135/2015 hanno finalmente affermato in modo chiaro ed ineludibile che il vincolo del “prezzo massimo di cessione“ degli immobili costruiti in regime di edilizia agevolata vale non solo per il primo trasferimento (dal costruttore al proprietario) ma anche per tutti i trasferimenti successivi.

Unico modo per evitare l’applicazione del prezzo massimo di cessione è rappresentato dalla possibilità di rimuoverlo, con il procedimento amministrativo previsto dall’art. 31 della L. 448/98, al comma 49 bis, mediante il pagamento di un “indennizzo” al concedente. Ciò in ogni caso trascorsi 5 anni dal primo acquisto.

La questione era stata oggetto di ampio dibattito giurisprudenziale:

a) secondo una tesi andava “valorizzato soprattutto l’autonomia negoziale delle parti, quale principio informatore generale in materia; pervenendo alla conclusione che sia i divieti di alienazione, che i criteri normativi di determinazione del prezzo (o del canone di locazione) fossero applicabili, soggettivamente, solo al primo avente causa”, e quindi non alle vendite successive alla prima (Cass. n. 13006/2000, n.7630/2011).

b) secondo altra tesi, accolta dalle SS.UU., “la disciplina vincolistica promana direttamente da norme imperative, anche se per il medio di convenzioni tra Comune e Concessionario (a contenuto, peraltro, predeterminato dalla legge ed inderogabile)“.

Per le SS.UU ne deve conseguire la nullità parziale delle convenzioni stipulate tra l’ente concedente ed il concessionario (ex art. 1418 c.c.) alle quali sarebbe stato inserito automaticamente il vincolo del corrispettivo imposto dalla legge (ex 1339 e 1419, co. 2 c.c.), e ciò in quanto considerando l’art. 31, co. 49 bis, della l.n. 448/98, vi è la possibilità di rimuovere i vincoli relativi al prezzo massimo di cessione: una tale norma non avrebbe senso se non fosse riferita anche ai trasferimenti successivi al primo.

Attenzione:  “il vincolo alla determinazione del prezzo – che – discende, in ogni caso, dalla legge” riguarda solo le convenzioni disciplinate dalla L. 865/1971, e non quelle di cui alla legge c.d. “Buccalossi” (artt. 7-8 della legge n. 10 /1977) per le quali solo il titolare della concessione è obbligato a rispettare il prezzo indicato nella convenzione.

Come si rimuovono i vincoli “relativi al prezzo massimo di cessione (nonché del canone massimo di locazione) contenuti in una convenzione P.E.E.P. ?

Sono necessari tre presupposti:

1) che siano decorsi almeno 5 anni dal primo trasferimento;

2) vi sia la richiesta del singolo proprietario;

3) la determinazione della percentuale del corrispettivo sia calcolata in base a parametri legali da parte del Comune”.

Dunque  “il vincolo … non è soppresso automaticamente a seguito del venir meno del divieto di alienare ma, in assenza di convenzione ad hoc, segue il bene nei successivi passaggi, a titolo di onere reale con naturale efficacia indefinita“, e ciò si giustifica in quanto il vincolo nasceva per garantire il diritto alla casa, “facilitando l’acquisizione di alloggi a prezzi contenuti (grazie al concorso del contenuto pubblico) ai ceti meno abbienti e non certo quella di consentire successive operazioni speculative di rivendita a prezzo di mercato”.

Quali sono gli effetti della sentenza sul mercato immobiliare ?

Per le compravendite future:  Tutti i professionisti del settore, dai Notai, agli Agenti Immobiliari fino agli odierni proprietario dovranno essere consapevoli della questione per il futuro, al fine di evitare di trovarsi nella spiacevole situazione che ha dato luogo alla sentenza di cui discutiamo (Sentenza 18135 2015).

Gli acquirenti degli immobili potranno domandare la restituzione delle somme indebitamente pagate ai venditori in occasione dell’acquisto, e quindi un importo pari alla differenza tra il prezzo pagato e quello calmierato.

I venditori degli immobili potranno difendersi domandando la chiamata in causa dei Notai che hanno rogitato l’atto di compravendita, attesa la necessità che il Notaio, dominus dell’operazione contrattuale, li mettesse al corrente dei rischi che correvano con la vendita a quel determinato prezzo. Si intravede dunque all’orizzonte un nuovo filone giurisprudenziale sulla responsabilità professionale notarile.

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